Нужно Ли Ребенка Делать Собственником Квартиры

Несовершеннолетний собственник квартиры – в чем нюансы?

Расширение жилплощади, переезд, сдача в аренду квартиры, ее продажа без последующей покупки жилой недвижимости, если в ней есть несовершеннолетние и малолетние дети, таит в себе много подводных камней.

Именно о них разбиваются многие попытки провернуть вышеперечисленные варианты с недвижимостью, где есть дети. Но не все так печально – с разрешением компетентных органов (органы опеки) можно совершить необходимые действия.

Особенности покупки-продажи

Чтобы продать или купить квартиру, дом, комнату и другую жилую недвижимость, в число собственников которой входит ребенок, или он проживает в ней, нужно правильно подготовить документы.

Поскольку по достижению ребенком несовершеннолетия могут возникнуть трудности: сделку могут признать недействительной или обязать выплатить компенсацию, соответствующую его доле в отчужденной без его согласия недвижимости.

Поэтому перед тем, как начать бурную деятельность, необходимо проконсультироваться у специалистов (юристов и риелторов, лучше у нескольких), а так же в органах опеки: узнать необходимые документы, примерные сроки, а так же какую именно недвижимость покупать взамен.

Порядок получения разрешения

Несовершеннолетние и малолетние дети могут являться собственниками жилой площади. Они могут ее получить в дар, в качестве наследства, при приватизации, при покупке. Правовые отношения регулируются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно этому правовому акту, малолетние дети – дети до 14 лет, а несовершеннолетними считают детей от 14 до 18 лет. Сделки с недвижимостью совершаются от имени ребенка его представителями по закону: родителями, опекуном или попечителем. Эти же представители совершают сделки от имени недееспособных лиц (они могут быль любого возраста, но полностью недееспособным считаются с 18 лет).

Поскольку дети не могут совершать сделки от своего имени и отстаивать свои интересы, то эта ответственность возложена на органы опеки.

Они контролируют совершение сделок с участием малолетних, несовершеннолетних детей, а так же недееспособных граждан. Раньше все сделки с их участием нуждались в разрешении от этого органа.

Но в дальнейшем некоторые сделки оставлены на усмотрение законных представителей.

Сделки, которые обязательно должны получить разрешение:

• продажа квартиры с несовершеннолетним собственником;
• продажа части квартиры, которая находится в собственности ребенка малолетнего, несовершеннолетнего или недееспособного;
• продажа приватизированной квартиры, в которой проживают или принимали участие малолетние дети;
• обмен квартиры или части жилой площади с несовершеннолетними детьми;
• сдача жилплощади в аренду;
• любые сделки с недвижимостью, в которой выступают недееспособные граждане, дети, лишенные опеки, дети, находящиеся под опекой;
• отчуждение, передача, раздел, отказ от прав жилого имущества или его части, принадлежащей малолетнему собственнику.

Согласно ГК РФ при совершении сделок, в которых выступает несовершеннолетний ребенок, как собственник квартиры, прописано, что при совершении сделок ребенок не должен ущемляться в своих правах. То есть должен произойти равноценный обмен.

Сделки, при которых не требуется разрешения органов опеки: при совершении манипуляций с жилой площадью, в которой ребенок только прописан и не является собственником.

В этом случае, требуется лишь письменное согласие обоих родителей о том, что они согласны на выписку ребенка. Но, как показывает практика, это простейшее действие может вызвать трудности: нет контактов с одним из родителей, который не лишен родительских прав, или родители не могут договориться между собой.

В случае, если не могут найти одного из родителей, то можно собрать справки о том, что он не платит алименты, находится в розыске (эти справки берутся у судебных приставов), в некоторых случаях можно лично объяснить в комиссии, что второй родитель проживает далеко и не принимает участия в жизни ребенка.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение в органах опеки и попечительства необходимо собрать целый ряд документов и не только на свою жилплощадь, но и на приобретаемую взамен.

Это значит, что сделка на продажу и покупку должна совершаться одновременно.

Возможен вариант, при котором взамен ничего не приобретается, а доля ребенка в денежном выражении, соответствующая принадлежащей ему площади, помещается на именной счет ребенка в банке, который замораживается до достижения им 18 лет.

Документы:

• паспорта или другие документы, которые удостоверяют личности всех участников сделки (свидетельства о рождении у детей до 14 лет), как продавцов, так и покупателей;
• документы на недвижимость, как приобретаемую, так и продаваемую;
• справки из БТИ о стоимости жилой недвижимости;
• кадастровые, иногда и технические, паспорта;
• заявление от несовершеннолетних детей о согласии на совершаемую сделку;
• свидетельства о праве собственности на жилплощади;
• справки из налоговой инспекции об отсутствии перед ними задолженности об оплате налога на недвижимость;
• заявление от родителей/попечителей/опекунов на выдачу разрешения совершения сделки;
• выписка из домовых книг;
• справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Это приблизительный список, в некоторых случаях могут запрашиваться дополнительные документы. Документы подаются как в оригинальном виде, так и в виде ксерокопий.

После принятия документов, органы опеки выдают предварительное разрешение в виде постановления или распоряжения органов местного самоуправления.

Срок рассмотрения варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев.

Все зависит от типа сделки: одновременной покупки жилья на вторичном рынке (срок до 1 месяца), либо приобретение недвижимости в новострйке (срок может быть от двух и выше месяцев).

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, то сделки довольно сильно затрудняются, поскольку необходимо будет предоставить ребенку равноценную замену. Наиболее приемлемы вариант в этом случае – совместное владение жильем одного из родителей и ребенка в равных долях.

Памятка покупателю

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, при неграмотном оформлении документов, подобна бомбе с замедленным действием. Поскольку при достижении ребенком 18-ти лет эта сделка может быть в судебном порядке признана ничтожной.

Чтобы этого избежать нужно: получить профессиональную консультацию, проверить все документы, уточнить была ли получена собственность ребенком в процессе приватизации, если ребенок не является одним из собственников, но проживал в это время в этом жилье, то он тоже может обжаловать сделку.

Обязательно нужно разрешение из органов опеки, а так же письменные заявление несовершеннолетних детей, что они отказываются от всяких прав на продаваемое жилье.

Внимания так же требует пункт в договоре купли-продажи (он не обязательный) о том, что покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником обязан предоставить равноценную замену отчуждаемой недвижимости. Этот момент лучше обсудить с экспертов в каждом конкретном случае, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов с чистотой сделки.

Следует помнить, что органы опеки не пропустят любой вид сделки, который будет осуществляться между несовершеннолетним и его родителями/попечителями/опекуном или ближайшими родственниками.

Источник: https://rieltor-ask.ru/nesovershennoletnij-sobstvennik-kvartiry-v-chem-nyuansy/

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

» Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

7 812 просмотров

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости.

Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи.

Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать.

Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

• Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
• Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде.

Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать.

Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Пример: Условие об обязательной выписке все прописанных лиц может быть заложено в предварительном договоре купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Самой оптимальной является ситуация, при которой ребенок-не собственник жилья в результате продажи квартиры, в которой он прописан, становится совладельцем другой недвижимости. В таком случае его права не ущемляются и причин для отказа от органов опеки нет.

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками.

Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей.

Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Пример: Квартира была куплена с использованием материнского капитала и оформлена на отца семейства. Он должен был сделать совладельцами свою жену и всех детей, сколько бы их ни было.

Формально, данный момент не слишком сильно отслеживается, однако может «выплыть» при последующей продаже этой квартиры. Если так и произошло, договор купли-продажи может быть оспорен в суде и, как следствие, покупатель лишается всех прав на недвижимость.

Теоретически, он может потребовать от продавца возврата всех средств с квартиру, но на практике, продавец может просто сказать, что денег у него нет и взять их негде.

Дальнейшее разбирательство скорее всего закончится в пользу покупателя, но вот денег он может никогда так и не увидеть, так как взыскать их с человека, у которого действительно, официально, ничего нет, практически невозможно.

Минимизировать риск можно, но сложно:

1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Проблема в том, что нет никакой установленной процедуры выдачи таких справок. В результате, продавцу (и уж тем более покупателю) могут просто отказать в ее выдаче.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее.

В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь.

Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Неплохой способ обезопасить себя – оформить страхование титула.

Такой полис как раз предполагает выплату страховой компанией всей суммы стоимости квартиры, если владелец по каким-то причинам уже после оформления договора купли-продажи теряет на нее права.

Отдельно нужно отметить, что, если страховая компания отказывает в страховании или устанавливает очень высокую стоимость полиса, значит с жильем, скорее всего, возникнут серьезные проблемы.

Порядок действий

1. Подобрать подходящее жилье.
2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.

Выписывать нужно всех, а не только несовершеннолетних детей. Выше уже сказано о том, что ребенок должен быть прописан с родителями.

Как следствие, если хотя бы один из них останется прописанным в квартире, там же, без разрешения нового собственника, можно с легкостью опять прописать ребенка.

1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
2. Заключить договор купли-продажи.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

• Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
• Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
• Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
• Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
• Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
• Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
• Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня.

В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца).

Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Самостоятельно исключить все возможные риски и потенциальные проблемы практически невозможно, нужна помощь опытного юриста. На бесплатной консультации специалисты помогут разобраться с наиболее вероятными спорными ситуациями. Они же готовы выступать в качестве представителей клиента, сопровождая сделку купли-продажи. Такой подход позволяет исключить возможность мошенничества и гарантирует сохранение прав клиента на жилье.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Последнее обновление: 15.05.2021

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – разрешение Органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Подробнее о получении разрешения Органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в разрешении Органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас. Как проследить? Ну, например – убедиться, что Продавец действительно покупает другую квартиру взамен своей и выделяет там доли собственности ребенку.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет разрешения Органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Может ли несовершеннолетний быть собственником квартиры

Многие родители стремятся по ряду причин приобрести недвижимость для своего ребенка. При этом сразу встает вопрос, может ли несовершеннолетний быть собственником квартиры. Большинство стран не разграничивает права граждан, невзирая на их возраст. Как обстоят дела в этом плане на территории России?

Почему оформляется недвижимость на несовершеннолетнего

Часто российские граждане, покупая недвижимое имущество, оформляют его на собственного несовершеннолетнего ребенка. Законодательно в таком действии препятствий нет. Однако мотивация у родителей бывает разная.

Одни хотят обеспечить свое чадо жильем на будущее, если случится что-то непредвиденное. Разумеется, делать что-либо с имеющейся собственностью несовершеннолетний владелец не сможет до восемнадцатилетия. До этого все права по распоряжению недвижимостью возлагаются на взрослых, представляющих его интересы.

Важно! Продажа и любой вид отчуждения жилплощади, находящейся в собственности несовершеннолетнего, невозможно без согласия опекунского совета. Поэтому родители могут быть уверенны, чтобы с ними не произошло, ребенок будет устроен.

Недостаток такого шага в том, что при желании продать жилье, сдать или что-то еще сделать, потребуется убеждать опеку дать на это согласие. Государство в этом вопросе придерживается строгих правил, стремясь уберечь несовершеннолетних от ущемления их законных прав.

Еще одна причина, по которой переписывают квартиру на детей – это возможность избежать деления общего состояния в результате развода. По закону, все совместно нажитое должно делится в равном соотношении. Только в расчет не берется собственность, принадлежащая несовершеннолетним членам семьи.

https://www.youtube.com/watch?v=Otu0mdOFLyQ

Подобный шаг делают те, кто стремится ускользнуть от кредиторов. Обычно так подстраховываются, если вдруг при взятии крупного займа не будет возможности его возвращать. Несмотря на долг у заёмщика, кредитные учреждения не имеют право посягать на имущество других лиц.

Правовое обоснование

Может ли быть собственником квартиры несовершеннолетний ребенок, зависит от родителей и других его представителей, так как по законодательству это не воспрещается. На территории РФ дети имеют равные права с взрослыми. Несмотря на это, они автоматически не могут числиться собственниками недвижимости, принадлежащей родителям. Прописка в квартире или доме дает право только на проживание

В каких случаях человек, которому еще не исполнилось 18, может быть владельцем жилого объекта:

• куплен и оформлен на его имя;
• подарен;
• после прохождения приватизации;
• получен по наследству.

При записи жилья на несовершеннолетнего следует взять во внимание разграничения по возрасту:

• малолетние – до 14 лет (ст. 28 ГК РФ);
• подростки – те, кому 14-18 лет (ст. 26 ГК РФ).

Права у каждой категории разные. Первые считаются не дееспособными (не способными осознавать своих интересов и принимать самостоятельно решения), поэтому они не участвуют в сделке. От них действуют полномочные представители.

Справившие четырнадцатилетие, вправе участвовать в процедуре купли квартиры — ставить подпись в договоре. Ограничения в том, что письменное одобрение на подобные действия должно быть получено от взрослых представителей.

Процесс оформления

Процедура отчуждения жилплощади в сторону несовершеннолетнего зависит от вида сделки. Наиболее простым вариантом является дарение. Последовательность действий будет такой:

1. Прежде всего, следует получить согласие от законного представителя на принятие в дар объекта.
2. Необходимо составить у нотариуса дарственную на имя недееспособного лица. При этом обязательно надо обозначить, что интересы ребенка представляют мама (папа) или опекуны.
3. Дальше потребуется в договоре дарения поставить подписи и заверить нотариусом.
4. После этого документы отдают на регистрацию по переходу собственности в пользу одариваемого.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/mozet-li-nesoversennoletnij-byt-sobstvennikom-kvartiry.html

Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Желание обеспечить своего отпрыска жильем с раннего детства, многих родителей наталкивает на вопрос, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать.

В каких случаях выгодно сделать собственником несовершеннолетнего

Оформляя квартиру на свое чадо, родители зачастую преследуют следующие цели:

• обеспечить отпрыска в будущем собственным жильем;
• вывести квартиру из состава совместно нажитого имущества;
• исключить из состава наследников других членов семьи;
• сэкономить на налогообложении;
• избежать обращения взыскания на квартиру со стороны кредиторов в случае просрочки по кредитам или отказе от выполнения обязательств.

Родителям, озадаченным этой проблемой, следует знать, что их малыш, наравне со взрослыми, имеет право принимать участие в разрешении различных юридических вопросов, в том числе и быть собственником недвижимости. Для этого действующее законодательство предусматривает несколько законных способов.

Способы оформления квартиры на ребенка

Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно несколькими способами в зависимости от ситуации. Для выбора способа, которым можно оформить квартиру имеет значение, находится она в собственности кого-либо из родственников или родители только собрались ее приобретать.

Приватизация

Если начата процедура приватизации квартиры, в которой прописан малолетний гражданин, по закону он должен быть обязательным ее участником, наравне со взрослыми членами семьи. Участвуют в приватизации дети двумя способами:

1. Через своих законных представителей, которые действуют от их имени, если ребенку еще не исполнилось 14 лет. Все документы в таком случае подписывает один из родителей.
2. Самостоятельно, но в присутствии одного из родителей, если ребенку от 14 до 18 лет. Подписывать документы такой ребенок может самостоятельно.

В отношении участия детей в процедуре приватизации есть два важных момента:

1. У каждого гражданина есть право отказаться от участия в приватизации, но на несовершеннолетних это правило не распространяется. То есть, если приватизация начата, то ребенок обязательно становится ее участником, в противном случае такая сделка будет незаконной.
2. Принимать участие в приватизации дети могут дважды, в отличие от взрослых, совместно с родителями и самостоятельно по достижении совершеннолетия.

Многих родителей интересует вопрос, можно ли сделать ребенка единственным участником приватизации и оформить собственность только на него одного. В законе прямо прописана возможность сделать малолетнего единоличным владельцем приватизируемой квартиры. Сделать это можно таким образом:

• подготовить стандартный пакет документов, которые требуются для приватизации с участием ребенка;
• все взрослые члены семьи, прописанные в квартире, должны дать отказ от приватизации, который заверяется нотариально;
• после предоставления всех документов, и подписания договора, который от имени своего чада подпишут родители, Росреестр выдаст свидетельство, в котором собственником будет обозначен несовершеннолетний.

Важно. В случае единоличной приватизации квартиры ребенком, органы опеки должны принимать участие в такой процедуре в обязательном порядке.

Дарение

Квартира может быть подарена ребенку родителями, родственниками или любыми другими ее собственниками. Гражданское законодательство предполагает, что дарственная должна составляться только письменно.

Целесообразно также заверить договор дарения у нотариуса, который поможет с его составлением в соответствии с требованиями закона. Право собственности за маленьким гражданином на приобретенную по договору дарения квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре по месту ее нахождения.

Если жилплощадь ребенку дарят близкие родственники, то налогами такая сделка не облагается. Даритель может оговорить в договоре особые условия, при которых такая сделка будет являться действительной и произойдет переход права собственности.

Например, замужество или получение образования в ВУЗе. В таком случае в свидетельстве о собственности будет поставлена отметка об обременении, до снятия которой совершение сделок с подаренной квартирой будет невозможно.

Наследование

Стать собственником квадратных метров ребенок может и в порядке наследования. Унаследовать квартиру он может по закону или по завещанию. Если в пользу отпрыска составлено завещание, стать собственником квартиры он сможет только после смерти наследодателя.

Оформление наследства от имени несовершеннолетнего могут провести его законные представители, которыми являются родители.

Если умерший родственник не оставил завещание, то распределение его наследства будет происходить по закону в порядке очередности. Дети относятся к первой очереди наследования после своих родителей наравне с супругами.

Приобретение

Ребенок может стать собственником жилплощади в результате сделки купли-продажи, которую от его имени совершат его законные представители. В таком случае один из родителей обязательно должен быть зарегистрирован вместе с несовершеннолетним.

Оформить сделку можно и без присутствия ребенка. Участие в сделке маленький гражданин с 14 лет может принимать самостоятельно. Для этого необходимо письменное разрешение его родителей. В договоре, рядом с подписью отпрыска, ставится подпись его родителя или опекуна.

Важно. Каким бы способом ни была оформлена квартира на ребенка, все последующие операции с ней должны проводиться только с официального разрешения органов опеки. Это правило позволяет свести к минимуму возможность нарушения прав несовершеннолетних.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/mozhno-li-oformit-kvartiru-na-nesovershennoletnego-rebenka.html

Если собственник квартиры — ребенок

Сделки с недвижимостью это сложный процесс с множеством нюансов. Особенно, если одной из сторон выступают несовершеннолетние собственники. Тогда к процессу подключаются и органы опеки. С их мнением нельзя не считаться — они защищают интересы вашего ребенка. О том, как купить или продать подобные объекты, рассказывает GiperNN.

Зачем оформлять квартиру на ребенка?

Сама по себе регистрация по месту жительства не дает человеку никаких прав собственности на недвижимость или на ее часть — это касается как взрослых, так и несовершеннолетних.

Получается, даже если в квартире зарегистрировано пять человек, собственником ее может являться только один.

Именно он несет ответственность за уплату налога на имущество, он может распоряжаться недвижимостью — продавать или сдавать ее.

Но так случается не всегда. Иногда собственником является ребенок, который не достиг возраста 18 лет. И в этом случае весьма ограничивается количество возможных манипуляций с недвижимостью, а в сделке фигурирует и третья сторона — органы опеки. Но если процесс осложняется, зачем делать ребенка собственником?

Существует два главных аргумента. Во-первых, когда ребенок — единоличный собственник, квартира не делится при разводе супругов. Оба они просто не могут претендовать на какую-либо часть квартиры, и она достается ребенку.

Во-вторых, в случае, если родитель не может исполнить финансовые обязательства перед кредитором, квартиру отнять никто не вправе. Недвижимость останется в собственности несовершеннолетнего, и оплачивать долги своих представителей он не обязан.

Как мама скажет

Что может делать несовершеннолетний собственник квартиры? Почти ничего. До 14 лет его имуществом — недвижимостью — будет распоряжаться родитель или усыновитель/опекун.

Ребенок в этом возрасте совершенно не участвует в сделках. Тем не менее, по собственной воле родители действовать не могут.

На все манипуляции потребуется разрешение органов опеки, которые будут отстаивать интересы ребенка.

Уже больше самостоятельности получает гражданин, имеющий паспорт. С 14 и до 18 лет ребенок может распоряжаться имуществом сам, но с письменного разрешения родителей, усыновителей или опекунов.

Тем не менее, и в этом случае интересы ребенка должны соблюдаться, поэтому органы опеки должны одобрить сделку.

Соответственно, если продажа недвижимости осуществляется по желанию собственника-ребенка, опека все равно может не разрешить ее — если она не в интересах собственника.

Шанс продать квартиру, которой владеет ребенок от 16 до 18 лет, не привлекая органы опеки, все же есть. Для этого необходимо добиться признания несовершеннолетнего дееспособным.

Об этом может свидетельствовать трудоустройство (по договору или по контракту), а также вступление в брак. Разрешение родителей, усыновителей или опекунов на совершение сделки будет уже не нужно.

А органы опеки не будут принимать в ней участие.

Налоги никто не отменял

Не смотря на то, что собственник еще несовершеннолетний и у него может совершенно не быть средств, чтобы платить налоги, вносить деньги в казну все же обязаны его родители, усыновители или опекуны — и так до 18-летия владельца. То есть, сэкономить на квартире, купив ее ребенку, не получится.

Зато можно получить налоговый вычет. Даже если квартира оформлена исключительно на ребенка, родители, опекуны или усыновители все же могут воспользоваться таким правом.

Напомним, получить вычет можно однократно — то есть, не более 2 млн рублей один раз в жизни. И в этом случае дело обстоит так: вычет с квартиры, где собственник — ребенок, может получить только тот родитель, который ранее не получал возврат.

Если когда-либо раньше он уже оформлял вычет, в этом случае его нельзя оформить снова, даже если недвижимостью владеет ребенок. В любом случае ребенок не лишается права в будущем получить налоговый вычет — получил за него выплаты родитель или нет.

Интересы ребенка

Итак, самое главное — что же такое интерес ребенка? О чем будут переживать органы опеки и в соответствии с какими принципами принимать решения по сделкам?

Всегда главное — не навредить ребенку. При осуществлении сделки несовершеннолетний собственник не должен потерять ни в деньгах, ни в возможностях. И это, пожалуй, основное, что принимается во внимание.

При продаже квартиры ребенок обязательно должен получить квартиру, не уступающую по метражу, месторасположению и стоимости прежней.

Учитывается и инфраструктура района, удаленность от нового дома школ, детских садов, учебных центров и т. д.

Но бывают ситуации, когда новую квартиру после продажи покупать не планируется. Органы опеки могут одобрить такую сделку только в том случае, если деньги будут перечислены на счет ребенка, который станет доступным при достижении собственника 18 лет.

Несмотря на то, что необходимо не допустить ухудшения жилищных условий ребенка, иногда опека все же нарушает этот принцип. Правда, причины должны быть очень вескими.

Обычно это — необходимость собрать сумму на лечение ребенка (не родителя!) или показания врача.

При астме часто советуют переехать из мегаполиса в область, что будет считаться ухудшением условий, но опека одобрит переезд.

В общем и целом, нет конкретных правил и предписаний, как поступят в той или иной ситуации органы опеки. По каждому случаю необходимо консультироваться с опекой по месту регистрации. Там же расскажут, какие документы необходимо предоставить — в зависимости от ситуации их набор может меняться.

Органы опеки города Нижнего Новгорода:

Анастасия Еремина

Источник: https://www.GiperNN.ru/zhurnal/nalogi-i-zakony/stati/esli-sobstvennik-kvartiry--rebenok