Приватизированная Квартира На Ребенка И Родителя Как Продать

Можно ли продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним

Zem-Pravovik.ru > Приватизация > Можно ли продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним

Приватизация – переход объекта недвижимости из собственности государства в собственность физического лица. Если родители приватизируют квартиру, то дети обязательно участвуют в этом процессе и автоматически становятся ее сособственниками. Такое требование выдвигается многими федеральными целевыми программами.

Алгоритм продажи жилья с «детскими» долями будет отличаться от подобной сделки, где имуществом владеют только взрослые. Здесь не лишним будет знание законодательства, а обязательной ступенькой в процессе продажи станет посещение органа опеки. Разберемся в тонкостях и нюансах.

Полезно знать: до 18 лет ребенок является несовершеннолетним. Пока ему нет 14 лет, в сделке полностью участвуют от его имени родители (или опекуны). После этого возраста несовершеннолетний сам принимает в ней участие, с той лишь оговоркой, что законные представители должны дать на это письменное согласие.

• Законность сделки
• Оценка соблюдения имущественных прав несовершеннолетних детей
• Что потребует опека
• Предоставляем отчет

На страже прав детей, в том числе имущественных, стоит государство. Поэтому любые сделки с имуществом несовершеннолетних совершаются с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Исключения: принятие жилья в дар или в безвозмездное пользование. (Правовая основа: статья 37 Гражданского кодекса РФ и статья 60 Семейного кодекса РФ).

Процесс продажи приватизированной квартиры с долями (или целой частью) несовершеннолетнего должен начинаться с обращения в органы опеки и попечительства (в разных регионах страны они именуются по-своему – управление/отдел по вопросам семьи и детства или по опеке и попечительству). На консультации следует получить следующую информацию:

• какие нужно собрать документы (должны выдать утвержденный перечень);
• какое время занимает рассмотрение вопроса и подготовка разрешения на продажу квартиры с долей ребенка;
• каковы критерии оценки соблюдения прав детей.

Юристы советуют: не стоит пытаться продать квартиру в обход органов местного самоуправления. Без предварительного разрешения опеки, которое оформляется в виде распоряжения/постановления главы администрации муниципального образования, Росреестр сделку не пропустит!

Оценка соблюдения имущественных прав несовершеннолетних детей

Главный принцип органа опеки и попечительства при отчуждении «детского» имущества: на имя ребенка взамен продаваемой квартиры должно быть приобретено другое равноценное жилье. При этом проводится сравнительный анализ отчуждаемого и приобретаемого жилого помещения по таким критериям:

• квадратура общей площади;
• доля в собственности;
• рыночная стоимость;
• физический износ;
• географическое местонахождение;
• инфраструктура местности.

Все эти показатели должны быть одинаковыми в продаваемом и покупаемом жилье или улучшаться. Ухудшение недопустимо.

В каждой конкретной ситуации опека руководствуется исключительно интересами ребенка. Чиновники могут дать отказ, когда на имя несовершеннолетнего приобретается жилье гораздо более маленькое, чем продаваемое, и (или) с частичными коммуникациями (например, отсутствием газификации).

Если уважительные обстоятельства в данной ситуации отсутствуют, то разрешения на сделку не выдается. Но бывают весомые причины для такого «ухудшения». Например, для лечения ребенка требуются денежные средства. Здесь приоритетом, конечно, будет жизнь и здоровье ребенка.

Что потребует опека

Как и во все государственные службы, обращение в органы опеки и попечительства требует предоставления документов, удостоверяющих личность, и собственноручно написанные заявления (ребенок тоже его пишет с 14 лет). Официальные бумаги на имущество предоставляются как с места продажи, так и с места приобретения:

1. Свидетельства о собственности;
2. Выписки из ЕГРП – Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (предоставляются Росреестром);
3. Технические и кадастровые паспорта;
4. Предварительные договоры по сделкам;
5. Акты оценки рыночной стоимости имущества;
6. Выписки из домовых книг;
7. Другие документы (при необходимости).

Предоставляем отчет

Одновременность сделок (продажа и покупка) – еще одно условие опеки. После их завершения, необходимо отчитаться перед органом опеки. Отчет предоставляется в виде свидетельства о собственности на имя ребенка. Оно свидетельствует о том, что права несовершеннолетнего не нарушены и все обязательства родителей выполнены. На этом общение с опекой завершается.

Если отчета в адрес чиновников не поступило, и права ребенка явно нарушены, то, как следствие, идет судебное разбирательство.

Из судебной практики: недобросовестные родители продали квартиру ребенка, но взамен ничего на его имя не приобрели. «Всё равно наше имущество ему достанется», — говорили они в своё оправдание.

Орган опеки и попечительства обратился в суд с иском о возмещении отчужденной собственности несовершеннолетнего его законными представителями.

По решению суда родителей обязали оформить в новом жилье долю на имя ребенка, равноценную той, которая принадлежала ему в проданной квартире.

Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетним ребенком несколько затруднена и затянута по времени в связи с участием в ней органа опеки. Для родителей – это неудобство, для государства – мера защиты прав детей. В любом случае действовать нужно в соответствии с законодательством и не забывать, что «незнание закона не освобождает от ответственности».

В следующем видео рассмотрены вопросы о продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/privatizatsiya/kak-prodat-privatizirovannuy-kvartiru-s-nesovershennoletnim.html

Как продать приватизированную квартиру с долями

Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.

Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?

Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.

Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.

Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.

Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.

Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.

Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.

Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.

1. Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
2. Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
3. Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
4. В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.

В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как можно продать долю?

Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.

Продажа доли осуществляется следующим образом.

1. Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
2. Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
3. Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
4. Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
5. Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
6. Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.

Доля в приватизированной квартире

При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Кроме того, в Росреестр подаются:

• копии паспортов всех собственников недвижимости;
• разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
• технический паспорт на недвижимость;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?

При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.

задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.

Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.

Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.

Можно ли продать долю ребенка?

Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-dolyami

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

• дети и родители (усыновители);
• бабушки и дедушки;
• сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

• супруги;
• родители (усыновители);
• дети (родные и усыновленные);
• братья и сестры (полнородные и неполнородные);
• опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

• несовершеннолетним внукам от 14 лет;
• совершеннолетним.

Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
2. Собрать необходимые документы.
3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
5. Подписать акт приема-передачи.
6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Документы

• Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
• Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
• Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2021 года).
• Справка ЕГРН.
• Технический паспорт из БТИ.
• Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
• Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
• Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).

Договор

Преамбула договора содержит:

• дату и место заключения;
• данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

• точный адрес квартиры;
• общая площадь;
• отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Важно! Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Преимущества:

• родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
• не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
• все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

• невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
• ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
• возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

• расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
• признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

• подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
• оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
• отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
• подписана под влиянием обмана или угрозой;
• условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

• подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
• договор противоречит законодательству или основам нравственности;
• квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
• ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
• сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

• они являются малолетними;
• или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

• не иметь обременений;
• сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
• жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире?

В России несовершеннолетние дети получают полную дееспособность, только когда им исполнится 18 лет. До этого момента они не могут участвовать в сделках с недвижимостью. Как продать долю ребенка, чтобы улучшить жилищные условия и не нарушить требования закона?

статьи:

Особенности продажи доли ребенка в квартире

Если у несовершеннолетнего есть доля в приватизированной квартире, он имеет те же права, что и остальные сособственники. Нет никакого значения, зарегистрирован он на данной жилплощади или нет.

При этом конкретные особенности принятия решения полностью определяются возрастными границами:

Внимание! Независимо от возраста важно получить разрешение на сделку в органах опеки. Они проверят документы и сделают вывод о возможности продажи доли.

Как получить разрешение на продажу доли ребенка?

Органы опеки действуют на основе следующих законодательных актов:

• ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве».
• Статьях 31-41, 292 Гражданского кодекса РФ.

Инспектор Органов опеки обладает широкими полномочиями, в том числе в его функции входит проверка документов для одобрения продажи имущества несовершеннолетних. В результате процедуры у ребенка не должна уменьшиться собственность. Это значит, что нужно купить другую недвижимость или выделить ему соразмерную долю по новому адресу.

В разрешении указываются требования органа опеки. Их набор зависит от конкретной ситуации. Они являются обязательными. Если их не исполнить или исполнить не в полном объеме, сделку аннулируют в судебном порядке.

Если ребенок не имеет прописку в квартире и не проживает в ней, допускается открытие счета на его имя. На него перечисляются средства, полученные за проданную долю. Органы опеки устанавливают минимальную сумму.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

• Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
• Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
• Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
• Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
• Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
• Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
• Выписка из домовой книги.
• Копия финансового лицевого счета.
• Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Если у ребенка уже есть паспорт, он должен явиться вместе с родителями. Его могут попросить подписать отдельное заявление от своего имени.

Никаких проблем с решением не будет, если родители не ущемляют имущественные интересы ребенка.

При этом не должна уменьшиться его доля и не должны ухудшиться условия для проживания.

Порядок продажи доли

Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили.

Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

• Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.
• Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
• В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.

Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.

Обратите внимание! По закону запрещаются сделки между родителями и их родными или приемными детьми. В качестве исключения можно выделить дарственную на имя ребенка.

Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

• Каждому сособственнику направляется уведомление.
• У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
• Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
• Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
• Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.

Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.

Согласие от бывшего супруга

Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:

Если согласия от бывшего супруга нет или отсутствует подтверждение о попытках его уведомления, лучше не продавать долю. Супруг может обратиться в суд, если узнает о предполагаемой продаже. А чтобы обезопасить себя, сотрудник органов опеки может указать, что договоренности между супругами достигнуто не было. Это приведет к отсутствию покупателей.

Согласие супруга не требуется в следующих ситуациях:

• Статус матери-одиночки.
• Подано заявление в полицию на розыск и прошло 3 месяца.
• Доказано, что супруг не платить алименты более 6 месяцев.
• Смерть бывшего супруга.
• Лишение родительских прав по суду.

Таким образом, основная сложность связана с одновременным подбором другого жилья. Кроме того, важно получить разрешение от опеки. Но в остальном используется стандартная схема продажи доли.

сюжет расскажет, как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником или с долевым участием

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-dolyu-rebenka-v-privatizirovannoj-kvartire.html