Проектная Декларация Это

Как правильно читать проектную декларацию

Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель квартиры в новостройке может почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства.LIVING узнал, на какие разделы дольщику следует обратить особое внимание.

Какую юридическую силу имеет проектная декларация?

Проектная декларация является официальным документом. За информацию, которая там представлена, застройщик несет юридическую ответственность.

Если информация недостоверная или неполная, на застройщика накладываются штрафные санкции, а дольщик в этом случае вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и выплатить проценты в соответствии с 214-ФЗ.

Изучать проектную декларацию лучше всего на сайте ЕИСЖ – единой информационной системы жилищного строительства. Именно здесь застройщик обязан разместить официальную версию документа и вносимых в него изменений, которые проверяются государственными органами.

На своем официальном сайте застройщик может разместить проектную декларацию с любыми сведениями без риска получить штраф. «Размер штрафа за подобные нарушения составляет 5-15 тыс. рублей для физического лица и 200-400 тыс.

рублей для юридического», – рассказывает Олег Островский, заместитель Председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Подтверждением того, что изложенная в документе информация проверена и является достоверной, является Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ.

«Прежде чем его выдать застройщику и опубликовать на сайте ЕИСЖС, уполномоченный орган исполнительной власти (в Санкт-Петербурге – это Комитет по строительству) ее тщательно проверяет.

Отсутствие такого заключения означает, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков для строительства конкретного жилого дома», – говорит Олег Островский.

Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?

Информации о застройщике посвящены первые восемь разделов проектной декларации. Исходя из этих данных, можно узнать, имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов и уложился ли он в заявленные сроки.

Застройщик обязан разместить здесь информацию о построенных за последние 3 года объектах. Но если никакие объекты не указаны, это не значит, что опыта у компании нет. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо.

Такая практика обусловлена юридическими тонкостями и особенностями финансирования строительного процесса.

Сделать вывод о надежности компании можно также, обратившись к финансовой информации о размере кредиторской и дебиторской задолженности, которая указывается в декларации. Здесь необходимо обратить внимание на их соотношение.

«Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой неустойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования», – прокомментировали в ГК «Апхилл».

Для сравнения можно взять проектную декларацию одного из корпусов ЖК «Ижора парк», который реализует проблемный на сегодняшний день застройщик «Норманн». Размер кредиторской задолженности здесь составляет 350 тыс. рублей против 30 тыс. рублей дебиторской задолженности.

Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?

Пункты 9-24 в проектной декларации посвящены информации о проекте строительства. При формировании мнения о комплексе следует опираться именно на этот документ, а не на сайт новостройки или другие рекламные носители, где информация может быть «художественно» приукрашена.

 «Рекламная информация, как правило, является незначительной по объему, и в ней делаются определенные акценты в целях привлечения покупателей, что способно привести к формированию ошибочного представления об объекте.

Например, рекламные материалы могут содержать иллюстрации объекта без учета окружающей застройки и с большим количеством элементов благоустройства (озеленение, площадки).

Однако для получения полной информации необходимо изучение окружающей / планируемой застройки, площади и количества элементов благоустройства», – комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

«Например, если апартаменты в проектной декларации будут указаны как жилые помещения, Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия и направит в контролирующий орган информацию о размещении недостоверной информации. Последний имеет право наложить на застройщика санкции.

Это касается и студий, которые преподносятся как однушки.

Аналогичные последствия ждут застройщика, если он укажет в проектной декларации коммерческий детский сад в качестве социального объекта и так далее», – комментирует Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».

Смысл заключается в том, что информация на сайте застройщика не подлежит столь внимательной проверке, нежели информация в проектной декларации, которая является официальной, и застройщик несет за нее юридическую ответственность.

«Потенциальному покупателю необходимо ознакомиться со всеми разделами проектной декларации.

Особое внимание нужно обратить информации о застройщике, разделу 9 (О видах строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, их местоположении и основных характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений), разделу 11 (разрешение на строительство) ,13 (благоустройство территории), 17 (этапы строительства). И проверить, соответствует ли приобретаемый объект проектной декларации», – говорит Надежда Зотова.

Застройщик обязан указывать в документе информацию о количестве машино-мест, как платных, так и бесплатных. Если объект недвижимости предполагает меньшее количество мест на парковках, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.

В документе описываются планируемые объекты социальной инфраструктуры и элементы благоустройства: дворовые пространства, площадки для игр детей и отдыха взрослых, спортивные площадки и пр. Действительность, как правило, бывает ближе к скромному перечню, описанному в проектной декларации, нежели к аналогу этих сведений, описанных на сайте проекта.

Застройщики обязаны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома. Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры.

«И если в документе, например, определено, что к общедомовому имуществу относится колясочная, застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин», – говорят в ГК «Апхилл».

График строительства объекта, размещенный в документе, позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие заявленного плана реальности.

Также эксперты рекомендуют обращать внимание, находится ли земельный участок, на котором строится дом, в собственности у застройщика или в залоге у банка, или же он арендован. «Последний вариант должен заставить задуматься покупателя, особенно, если срок аренды земли короткий», – считают в ГК «Апхилл».

Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Соответственно, эту информацию можно посмотреть в динамике.

Кроме того, для объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля этого года, он обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров. Соответственно, исходя из этой информации, можно узнать, насколько активно идут продажи в новостройке.

В ходе реализации проекта застройщик имеет право вносить и другие изменения в проектную декларацию.

«Однако при существенном изменении конструктива дома или финансово-экономических показателей материалов, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

Если речь идет об эскроу-счетах, то забрать свои деньги и вложиться в другой объект», – говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС».

«Если объект долевого строительства будет не соответствовать требованиям, указанным в договоре и проектной документации на момент заключения договора, приобретатель может использовать способы защиты, связанные с ненадлежащим качеством помещения: требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, отказаться от договора (в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков). Во-вторых, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, а также существенного изменения проектной документации строящегося объекта», – рассказала юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b8f9893eb788500aa8e821a/kak-pravilno-chitat-proektnuiu-deklaraciiu-5def8df6e6cb9b00b109b312

Проектная декларация – что это?

Проектная декларация часто используется на первичном рынке жилья. Застройщик, для того чтобы заявить о себе, обязан подготовить проектную декларацию, где указана вся подробная информация не только о конкретном объекте, но и о юридическом лице.

Из этого можно прийти к выводу, что проектная декларация – это официальный паспорт Застройщика, в котором указаны все юридические реквизиты и подробная информация о многоквартирном доме или ином сооружении.

Сегодня регулирует постановку на учет застройщика и законность строительства общий регламент ФЗ-214. Для того чтобы заявить о себе и начать принимать инвестиции от дольщика, по закону у Застройщика должен быть личный сайт, открытая информация в независимых СМИ и рекомендации.

Ведь финансируют строительство многоквартирных домов непосредственно сами участники долевого строительства, т. е в основном это простые граждане, которые мечтают о собственном доме.

В связи с тем, что в стране участились случаи недостроя, застройщик должен предоставить как можно больше информации о себе, чтобы потенциальные участники долевого строительства захотели сотрудничать.

Стоит отметить, что прежде чем купить жилье, граждане обращают внимание на репутацию застройщика и количество завершенных объектов. Проектная декларация, поможет раскрыть все нюансы строительства, которые часто интересуют непосредственно самих покупателей (участников долевого строительства).

Что включает в себя проектная декларация

Сегодня можно выделить несколько основных ключевых моментов, которые характеризуют проектную декларацию. Она включает в себя:

1. Информацию о самом застройщике, как о юридическом лице. Были ли у него долги, судебные процессы, привлекался ли застройщик ранее и так далее.
2. Информацию об объекте – срок сдачи, финансовая сторона застройки, место, вид и так далее.

Основной регламент того, как должна выглядеть правильная проектная декларация, можно найти в самом ФЗ-214, особое внимание стоит уделить 19 и 21 статье, где подробно прописаны нюансы. Однако форма больше несет произвольный характер, главное чтобы застройщик не скрывал следующие сведения:

• Подробно о компании Застройщика, в инструкции пункт указан как «знакомство».
• Результат государственных проверок и экспертиз.
• Есть ли права у застройщика на землю.
• Разрешение на строительство.
• Количество квартир, подъездов, строений, технические нюансы.
• Есть доступ подключения к инженерным сетям (вода, газ, свет).
• Страхует ли застройщик участника долевого строительства и его средства.
• Какие подрядчики будут участвовать в строительстве.

Несмотря на большое количество пунктов, застройщик оставляет за собой право указывать подробности о тех, с кем он сотрудничает. Однако среди тех, кто на рынке находится давно и завершает проекты исправно, есть те, кто не боится указывать полную информацию о себе.

Можно ли вносить изменения в проектную декларацию

Изменения можно вносить, так как часто строительство объекта занимает несколько лет, информацию о подрядчиках и долгах может измениться. Так же застройщик часто выкладывает на сайте фото с процессом строительства, что является положительным изменением, который увеличивает доверие клиентов.

Сегодня можно выделить как негативные изменения, так и позитивные. К негативным изменениям, о которых обязан сообщить застройщик, можно отнести следующие нюансы:

1. Изменение дизайна фасада.
2. Изменение техники утепления дома.
3. Уменьшение количества инфраструктуры, если речь идет о ЖК.
4. Увеличение срока сдачи.

Все это может негативно сказаться на настроении тех, кто стал участником долевого строительства. При любом изменении можно отказаться от участия в строительстве, так как существует первоначальный договор в котором все пункты подробно описываются.

Расторжение договора

Обычно любое изменение может привести к том, что участник перестает видеть положительные моменты сотрудничества.

Причиной может стать даже дизайн окон, расторгнуть договор, в случае отказа со стороны застройщика можно в суде. Этот момент регулирует – ФЗ-214, а именно 2 положение 9 статья. Поэтому застройщики стараются не менять условий.

Для того чтобы избежать в будущем проблем со сроками сдачи, изменением фасада и так далее, застройщик должен максимально честно предоставлять информацию о себе, даже если средства на строительства привлекаются за счет иностранных инвесторов.

Информация о проекте, а точнее проектная декларация должна предоставляться по запросу, если ее нет в открытом доступе.

В случае отказа, любой гражданин может обратиться в правоохранительные органы для решения проблемы. Утаивание информации о проекте, прямое нарушение регламентирующего действующего законодательства.

Источник: https://helpjournal.ru/proektnaya-deklaratsiya-chto-eto/

Проектная декларация: понятие, содержание, образец

Перед началом строительства любого здания застройщик должен оформить проектную декларацию.

Если предполагается возведение многоэтажного жилого дома, квартиры в котором будут продаваться, например, по договору долевого участия, указанный документ публикуется на официальномй сайте строительной компании.

Это необходимо для того, чтобы каждый будущий владелец жилья смог с ним ознакомиться, сделать выводы о благонадежности застройщика.

Понятие документа

В проектной декларации отражаются все имеющиеся и необходимые сведения о застройщике и проекте строительства.

Это делается для того, чтобы потенциальный покупатель смог изучить планируемый объект и организацию, с которой ему придется заключать договор о покупке недвижимости.

Оригинал такого документа находится у застройщика, а копии он должен разместить в газетах, Интернете, сделав их общедоступными.

декларации

Какие сведения должна отражать проектная декларация? На этот счет все ответы дает законодательство государства.

• В документе должны быть указаны название и местонахождение планируемого к постройке объекта, а кроме того, сведения о застройщике и время его работы.
• Сведения о государственной регистрации объекта строительства.
• В проектную декларацию вносятся сведения обо всех участниках.
• Повлиять на выбор покупателя смогут такие факты, как уже построенные данной организацией объекты. Они отражаются за предыдущие три года.
• Немаловажные данные – это сведения о лицензии на право осуществлять строительную деятельность, а также номер и срок разрешения.
• В проектной декларации (образец ее ниже) должны раскрываться денежные средства, закладываемые в проект, отчеты по произведенным затратам и по итогам за прошедший год.

Часть вторая

Проектная декларация – это документ, во второй части которого имеются все необходимые сведения о будущем объекте строительства.

• Здесь можно найти все о цели проекта, этапах и сроках его исполнения.
• Имеется ли разрешение на строительство.
• Какими правами застройщик обладает на выделенный под застройку земельный участок, все данные о последнем (кадастровый номер, площадь, коммуникации).
• Где точно будет расположен будущий жилой дом, его описание.
• Количество квартир в здании, гаражи и иные объекты (нежилые помещения).
• Какое имеется общее имущество в доме, распределяющееся между участниками такого строительства с момента ввода в эксплуатацию.
• Предполагаемый срок ввода здания в эксплуатацию.
• Какие предлагаются меры по добровольному страхованию от финансовых и прочих рисков.
• Сколько будет стоить возведение многоквартирного дома.
• Организации, осуществляющие строительные и монтажные работы (подрядчики).
• Другие пути привлечения денежных средств для осуществления проекта.

Образец

Образец проектной декларации на строительство приведен ниже.

Сначала идет название документа, затем указывается информация о застройщике:

1. Сведения о застройщике.
2. Информация об учредителях.
3. Все предыдущие проекты за три года.
4. Вид лицензируемой деятельности, данные об указанном документе.
5. Сведения о финансах за текущий год, кредиторская и дебиторская задолженность.

Также должна присутствовать информация об объекте:

1. Проектная цель, этапы и сроки.
2. Имеющееся разрешение.
3. Какими правами обладает застройщик на предоставленный земельный участок, сведения о самом участке.
4. Расположение будущего дома.
5. Сколько в проекте содержится квартир, гаражей, иных объектов.
6. Предназначение нежилых помещений.
7. Общее имущество в долевой собственности участников.
8. Примерный срок ввода в эксплуатацию.
9. Возможные риски.
10. Стоимость проекта.
11. Перечень организаций-подрядчиков.

Обязанности застройщика нужно представить для ознакомления:

1. Учредительные документы.
2. Свидетельство о государственной регистрации.
3. Сведения о постановке на учет в налоговом органе.
4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская отчетность.
5. Заключение аудиторского органа за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, проектная декларация – это самый главный документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.

Источник: https://FB.ru/article/377252/proektnaya-deklaratsiya-ponyatie-soderjanie-obrazets

Проектная декларация застройщика с 2021 года

Проектная декларация застройщика с 2021 года претерпела небольших изменений, о которых должен знать каждый участник долевого строительства (дольщик).

Ниже рассмотрим, в чем особенности проектной декларации, и что это за документ, для чего он необходим, и кто занимается составлением столь важной бумаги. Также выделим основные нововведения 2021 года, которые касаются покупателей квартиры.

Знание таких особенностей важно для дольщика с позиции выбора надежной компании, защиты своих интересов и получения необходимой информации при покупке квартиры.

Что такое проектная декларация застройщика?

Проектная декларация представляет собой юридический документ, в котором содержится информация о жилом доме, который планируется к постройке, и о самом застройщике. Оригинал документа находится только в строительной компании, а копии передаются муниципальным и региональным СМИ, а также размещаться в глобальной сети.

Для чего она нужна?

Проектная декларация — это официальный документ, по которому участники долевого строительства (дольщики) могут оценить проект, изучить его особенности и сроки сдачи. Полученных данных достаточно, чтобы принять решение об актуальности оформления договора ДДУ со строительной компанией.

К особенностям проектной декларации стоит отнести:

• Застройщик, который реализует жилье по договору ДДУ, обязан составить упомянутый документ и выставить его для ознакомления всеми желающими. Проектная декларация должна быть в открытых источниках Сети, в том числе на официальном сайте строительной компании.
• Покупка недвижимости на первичном рынке представляет собой инвестицию в строительство. Следовательно, еще одним назначением проектной декларации является предоставление информации покупателям. Они должны представлять, на что застройщик тратит свои деньги.
• Проектная декларация оформляется для каждого объекта, участвующего в программе долевого строительства, отдельно.

Кто ее составляет?

Как отмечалось выше, проектная декларация является официальным документом, составлением которого занимается застройщик. В нем отражается информация о строительной компании и возводимом объекте. Именно по данным в проектной декларации производится оценка проекта покупателем недвижимости.

Объекты строительства

Составление документа производится в привязке к определенному объекту, что исключает обман со стороны застройщика. В составе проекта может быть один или группа многоэтажных домов, а в некоторых случаях целый микрорайон (если речь идет о комплексном строительстве). В случае если в декларации упоминается группа построек, каждый дом должен описываться по отдельности.

  Подземная карта сетей почти готова

Особенности раскрытия информации

В проектной декларации должна быть рассмотрены все пункты, но они могут раскрываться в различной степени. Одни застройщики подробно рассматривают каждый пункт, а другие ограничиваются краткими «отписками». Если исходить с позиции дольщика, лучше отдавать предпочтение компаниям, которые предоставляют подробную информацию. К такому застройщику больше доверия, ведь он ничего не скрывает.

  Как поставить гараж на кадастровый учет?

Мало кто знает, но с течением времени строительная фирма вправе править проектную декларацию, вносить в нее изменения.

Если это происходит, информация о правках должна быть в доступных источниках. Важно, чтобы корректировки не ухудшали условия дольщиков.

  В ином случае клиенты будут недовольны и возможны серьезные проблемы, вплоть до судебного разбирательства.

Перед покупкой новой квартиры (до подписания договора ДДУ) дольщики должны уточнить у строительной компании возможность внесения изменений и их последствия.

На этом этапе стоит выяснить, можно ли вернуть деньги в случае правки проектной декларации в невыгодную для дольщика сторону.

Если изменения в документе значительные, покупатель вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Сделать это можно через судебную инстанцию.

Проектная декларация является визитной карточкой застройщика и нового проекта, поэтому строительной компании нет смысла скрывать эту информацию от клиентов.

Изучение такого документа позволяет дольщикам адекватно оценить особенности постройки и свои возможности. Информация выкладывается в отрытом доступе, к примеру, на официальном сайте.

В дополнение к основным документам могут прикладываться другие данные, к примеру, фотографии.

По закону строительная компания вправе не публиковать декларацию. Это возможно при получении средств на возведение объекта без размещения рекламы в Сети или в СМИ. Но даже при таких раскладах обязательно предоставление информации по запросу.

Изменения, внесенные в 2021 году

Требования к составлению проектной декларации частенько пересматриваются на самом высоком уровне. Очередные изменения внесены в 2021 году:

• Перед оформлением первой сделки с покупателем недвижимости строительная фирма обязана составить проектную декларацию и согласовать ее содержание с муниципальными органами исполнительной власти. Документ можно передать лично или отправить в электронном виде.
• После получения документа исполнительный орган изучает его содержание в течение месяца, после чего дает ответ строительной компании. Здесь возможно два варианта — одобрение декларации (если она соответствует действующим нормам) или предоставление отказа.
• Если муниципальный орган не передает заключение в течение 2-х месяцев со дня передачи проектной декларации к рассмотрению, одобрение документа придется производить повторно.
• В случае внесения правок в документ строительная компания обязана выкладывать эту информацию на официальном сайте и снова обращаться к местным властям за согласованием. Срок передачи обновленной декларации составляет до пяти суток.
• Застройщик несет полную ответственность за правдивость данных, выложенных в открытом доступе.

С начала 2021 года каждая строительная компания, которая принимает деньги от дольщиков и заключает с ними договора ДДУ, должна иметь официальный сайт. На нем необходимо выставить разрешение на строительство, проектную декларацию, фотографии процесса возведения объекта, а также бумаги, подтверждающие право на ведение строительных работ на участке.

Если у компании нет своего сайта, это является причиной заподозрить застройщика в попытке обмана своих клиентов. Такие фирмы часто оказываются мошенниками или имеют недостаточно средств для реализации объекта.

Прочие изменения в сфере ДДУ

В 2021 году в силу вступили и другие изменения законодательства, которые касаются покупки недвижимости по договору ДДУ. К  наиболее важным правкам стоит отнести ряд моментов:

• Если строительная компания четко исполняет обязательства перед клиентами и действует по закону, покупатели не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Это возможно лишь путем подачи иска в суд.
• В договоре должен указываться этаж, на котором находится квартира.
• Приложением к ДДУ должна идти инструкция по эксплуатации квартиры, в том числе правила использования помещения, особенности отделки, нюансы инженерно-технического обеспечения.
• В соглашении между сторонами обязательно прописывается размер неустойки, равный одному проценту от стоимости недвижимости. Выплата неустойки производится в ситуации, если застройщик просрочил с устранением выявленных ранее проблем.

Согласно внесенных в 2021 году изменений дольщик вправе расторгнуть договор, если переданная в распоряжение квартира не соответствует проекту. Причиной может быть несоответствие площади комнат информации, заявленной в документах, меньшая сумма уставного капитала и другие.

В последнем случае строительная компания вправе обратиться к поручителю (банку), который может гарантировать выдачу недостающих средств.

При этом важно, чтобы договор с поручителем был заверен нотариуса и оформлен еще до госрегистрации первого договора ДДУ, заключенного с дольщиком.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/proektnaya-deklaraciya-zastrojshhika-s-2021-goda/

Проектная декларация в строительстве

Последнее обновление: 23.01.2021

Проектная декларация – это официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится. Этот документ фигурирует на первичном рынке жилья, и является одним из ключевых для оценки проекта дольщиком.

В соответствии с законом ФЗ-214, каждый Застройщик, привлекающий деньги граждан на условиях долевого строительства, обязан заранее публиковать в СМИ (включая собственный сайт), Проектную декларацию к каждому своему строительному проекту.

Покупка квартиры в новостройке – это, по сути, инвестиция. Инвестиция в будущий результат. Проектная декларация направлена на то, чтобы дольщики (покупатели квартир в новостройке) имели максимум информации о том, куда они вкладывают и кому доверяют свои деньги.

Проектная декларация привязана к конкретному проекту долевого строительства. В составе этого проекта может быть как один жилой многоквартирный дом, так и несколько таких домов, и даже целый микрорайон (при комплексной застройке). Тем не менее, каждый жилой дом описывается в декларации отдельно (см. образец ниже).

При покупке новостройки, смотри не на цену квартиры, а на Застройщика. Что это значит – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что включает в себя Проектная декларация Застройщика?

Проектная декларация содержит сведения о строительной компании и о строящемся объекте недвижимости, а также ежеквартально обновляемые данные о финансовом результате текущего года, дебиторской и кредиторской задолженностях Застройщика.

Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома может быть произвольной, однако общие требования к ней содержатся в законе ФЗ-214 (ст. 19 – 21).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения:

• о компании-застройщике (см. об этом шаг ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком»);;
• о результатах гос. экспертизы проектной документации на строящийся дом;
• о правах Застройщика на земельный участок;
• о разрешении на строительство;
• о количестве квартир в строящемся доме и описании их технических характеристик;
• о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
• о составе общего имущества многоквартирного дома;
• о планируемом подключении дома к инженерным сетям;
• о примерном графике ведения строительства;
• о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне гос. и муниципальных организаций, участвующих в приемке дома;
• об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
• о способе обеспечения обязательств Застройщика по Договорам долевого участия (страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);
• о возможных рисках проекта (финансовых, строительных и т.п.) и мерах по добровольному страхованию Застройщиком этих рисков;
• о перечне основных подрядчиков на стройке.

Правда содержание этих пунктов каждый Девелопер может выражать более или менее подробно – на свое усмотрение. Интуитивно ощущается, что Девелопер, у которого все дела и документы в порядке, предоставит информацию о себе и о своем проекте максимально подробно.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.

Изменения в Проектной декларации

По мере развития проекта, Девелопер может вносить изменения в свою Проектную декларацию. В этом случае, информация о внесенных изменениях должна быть опубликована на сайте строительного проекта.

Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Девелопер может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием Договора долевого участия (ДДУ),  разумно будет выяснить этот вопрос у Девелопера, и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.

При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с п.2, части 1.1., статьи 9, закона ФЗ-214.

Как происходит расторжение ДДУ по инициативе дольщика, и когда это можно сделать – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Образец Проектной декларации Застройщика можно посмотреть ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Помимо Проектной декларации, каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен максимально полно раскрыть информацию об этом проекте (это требование закона ФЗ-214). Для этого он обязан выложить на своем сайте в свободном доступе целый ряд документов и материалов (включая фотографии стройки), которые необходимы потенциальным дольщикам для объективной оценки проекта.

Этот перечень документов показан на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом».

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

По закону Застройщик может не публиковать свою Проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но даже в этом случае Застройщик обязан представить Проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/proektnaya-deklaraciya-v-stroitelstve/

Читаем проектную декларацию по 214 ФЗ

› Дольщику о ДДУ ›

Проектная декларация — это основной документ, из которого дольщик может узнать информацию о строящемся доме, застройщике и другие данные, важные для принятия решения о покупке.

  Это официальный документ, составляемый застройщиком по определенным правилам, который должен быть опубликован в ЕИСЖС или на сайте застройщика (если проект был начат до 1 июля 2021 года).

Оригинал проектной декларации хранится у застройщика.

Когда нужно составлять проектную декларацию

До заключения первого ДДУ по требованиям 214 закона, застройщик должен подготовить проектную декларацию и направить ее в государственный орган надзора за строительством (местный комитет по строительству или иной подобный орган), который в течение 30 дней подготовит заключение о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям 214 ФЗ.  В соответствии с п. 2.2. статьи 19, надзорный орган должен отказать в согласовании:

• если застройщик не соответствует требованиям 214-ФЗ, или
• в случае, когда застройщик или какой-либо из принадлежащих тому же собственнику других застройщиков задерживает ввод в эксплуатацию новостройки на срок свыше 3 месяцев. В этом случае заключение не будет выдано до тех пор, пока существует просрочка ввода в эксплуатацию по другому объекту.

Выданное надзорным органом заключение о соответствии действует 60 дней, в течение которых застройщик должен подать на регистрацию первый ДДУ.  Если этого не произошло, необходимо повторно обратиться за выдачей заключения.

Проектная декларация составляется по форме, утвержденной Министерством строительства в Приказе № 996/пр от 20 декабря 2021 года.

В случае изменения информации, застройщик должен изменить проектную декларацию в течение 3 рабочих дней.

  В частности, застройщик должен ежеквартально обновлять информацию о своем финансовом состоянии на основании данных последней бухгалтерской отчетности.

  Изменения в проектную декларацию должны быть направлены в орган строительного надзора и опубликованы в ЕИСЖС или на сайте в срок не позднее 5 рабочих дней после их подготовки.

Информация, которую дольщик может узнать из проектной декларации

• данные о застройщике: официальное наименование юридического лица-застройщика, а также коммерческом обозначении (бренде), который будет использоваться в рекламе проекта, контактные данные застройщика и часы работы, Ф.И.О генерального директора.
• данные о государственной регистрации застройщика как юридического лица.
• о собственниках застройщика, владеющих 5% и более уставного капитала, имеющих возможность распоряжаться 5% и более на общих собраниях.  Как правило, собственником застройщика является другое юридическое лицо (основное общество), в отношении которого должны быть указаны ОГРН и ИНН, а также размер доли в уставном капитале застройщика.
• С 1 июля 2021 года часть 1 статьи двадцатой 214 ФЗ дополнена требованием указывать также данные о бенефициарах застройщика — т.е. физических лицах, которые косвенно (т.е. через одно или несколько юридических лиц) владеют 5% и более долей в уставном капитале застройщика, дающих право голоса.

    При этом должны быть указаны СНИЛС и ИНН бенефициаров, размер контролируемых ими долей в уставном капитале застройщика, а также основания, по которым их следует признать бенефициарами.

• сведения о других объектах, возведенных застройщиком, а также другими компаниями-застройщиками, принадлежащими тем же собственникам) за последние три года.

    При этом указываются адреса данных новостроек и сроки их ввода в эксплуатацию.

• информация о членстве застройщика в различных саморегулируемых организациях (СРО), ассоциациях и других организациях.

• о последних финансовых результатах, дебиторской и кредиторской задолженностях;
• о размере уставного капитала застройщика;
• о банке, в котором открыт счет эскроу или иной счет застройщика;
• утверждение застройщика о том, что он соответствует установленным 214 ФЗ требованиям, в частности: имеется необходимый уставный капитал (для проектов, начатых до 1 июля 2021 года), не проводится ликвидации или банкротства застройщика, он не находится в реестре недобросовестных поставщиков или участников аукционов, недоимка по налогам не превышает установленные 214 ФЗ пределы, менеджмент и собственники застройщика не имеют судимостей за преступления в сфере экономики и государственной власти, а равно не были дисквалифицированы судом;
• если помимо денег дольщиков застройщик использует привлеченные из других источников средства (например, кредиты), данные о соответствующих договорах также должны быть приведены в проектной декларации.

Помимо сведений о застройщике, проектная декларация также должна содержать данные о строящемся доме:

• коммерческое обозначение проекта (жилого комплекса), которое будет использоваться в рекламе,
• что именно будет построено в рамках этого проекта (многоквартирный дом, таунхаус и т.п.), расположение и характеристики всех объектов недвижимости, их общая жилая и нежилая площадь, количество и характеристики жилых и нежилых помещений в них;
• описание общего имущества (мест общего пользования) в новостройке;
• график строительства и планируемая дата ввода дома в эксплуатацию;
• реквизиты разрешения на строительство,
• если строительство осуществляется в ходе комплексного освоения или развития территории — указание на соответствующий договор, заключенный между застройщиком и местными органами власти,
• информация о проектировщиках объекта, а также лицах, выполнивших инженерные изыскания и экспертизы,
• какие права есть у застройщика на земельный участок для строительства (кадастровый номер, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов);
• какое благоустройство территорий планируется произвести;
• сведения о подключении к коммунальным сетям и размере платы за это;
• размер платежей по договору о комплексном развитии территории (договору о развитии застроенной территории);
• предполагаемая стоимость строительства для застройщика;
• об объектах социальной инфраструктуры (дорогах, детских садах, школах), которые планируется возвести за счет средств дольщиков.

Застройщик может добавить в проектную декларацию другую информацию, существенную для проекта, при условии, что она не противоречит законодательству и не вводит дольщиков в заблуждение.

Дополнительно к проектной декларации, застройщик должен предоставлять любому обратившемуся к нему лицу:

• свидетельство о государственной регистрации,
• свидетельство ИНН,
• учредительные документы (устав) застройщика,
• бухгалтерскую отчетность, заключения аудиторов и годовые отчеты за последние три года, либо, если застройщик ведет деятельность менее трех лет — то за весь период деятельности. Застройщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) предоставляют книги учета доходов и расходов.

Перечисленные выше документы могут быть предоставлены для ознакомления в подлиннике  либо в виде заверенных копий.  214 ФЗ не требует их обязательного нотариального заверения.  Застройщик вправе заверить копии самостоятельно.

Дополнительно, застройщик обязан по требованию любого лица дать ему возможность ознакомиться с:

• разрешением на строительство;
• ТЭО (технико-экономическим обоснованием) проекта;
• проектной документацией и заключением экспертизы на нее;
• правоподтверждающими документами на земельный участок.

В отношении указанных документов закон 214 ФЗ прямо не устанавливает возможность предоставлять их копии.  Но на практике, как правило, оригиналы документов для ознакомления не предоставляются.

Если застройщик предоставил недостоверные сведения в проектной декларации, дольщик считается введенным в заблуждение. 

В этом случае дольщик может через суд потребовать признания договора долевого участия недействительным и возврата средств (права на будущую квартиру при этом также будут утрачены).  Застройщик может также быть привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП за недостоверную проектную декларацию в виде штрафа в размере 400 000 рублей.

Проектная декларация является одним из важнейших документов, из которого будущий дольщик может узнать информацию о приобретаемом жилье в новостройке.  Поэтому ее необходимо внимательно изучить до заключения договора долевого участия.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Читаем проектную декларацию по 214 ФЗ Ссылка на основную публикацию

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/proekt-declarazia