Признание Жилого Дома Блокированной Застройки Новосибирск

Изменить статус дома на жилой дом блокированной застройки

Основные термины: Долевая собственность-это

Часть дома-это

Дом блокированной застройки определение — это

Как оформить жилой дом блокированной жилой застройки?

Пример № 1

В Раменском районе посёлок Удельная есть дом, который принадлежит на праве долевой собственности 5 собственникам.

У каждого все коммуникации свои и отдельный выход на свой земельный участок. Дом одноэтажный и над жилыми помещениями на первом этаже нет соседних помещений.

Собственники указанного дома могут признать свой дом домом блокированной жилой застройки и разделить его на автономные жилые блоки.

Чтобы изменить статус доли жилого дома или части жилого дома на индивидуальный жилой блок необходимо, чтобы часть жилого дома (жилой блок) соответствовал всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством, а именно установленными строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001:

1. не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
2. не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;
3. имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

1. Заказать технический паспорт в БТИ либо техническое описание у кадастрового инженера

Самый лучший вариант это техническое описание у кадастрового инженера он представляет собой такой же технический паспорт с поэтажными планами дома, расчитанными общей площадью и площадью застройки и т.д. В общем ни чем не отличается, по стоимости более выгоден, в разы дешевле у кадастровых инженеров.

После того как на руках есть техническое описание

2. Заказать техническое заключение у эксперта

(это досудебная экспертиза представляет собой заключение в котором будет поставлен вопрос о том является ли дом домом блокированной жилой застройки либо если идет речь о части жилого дома у которого необходимо изменить статус является ли часть жилого дома автономным жилым блоком на этот вопрос эксперт развёрнуто отвечает в своём заключении в  итоги мы имеем мотивированное заключение которое будет является  основным элементом  доказательственной базы в суде основным доказательством того что нам нужно изменить статус объекта с одного на другой.)

После того как на руках есть техническое заключение эксперта

3. Составляется исковое заявление которое полностью бьётся с заключением эксперта

В котором будет поставлен вопрос: признать индивидуальный жилой дом домом блокированной жилой застройки если речь в иске идет о признании части жилого дома автономным жилым блоком, ну и соответственно тот объект который ранее существовал имел свой кадастровый номер и право было зарегистрирован в Росреестре, так же в иске мы ставим вопрос о внесении изменений в Росреестр в части исключения записи об объекте недвижимости с таким-то кадастровым номером находящегося по такому-то адресу, то есть это одно из исковых требований обязательно.)

Далее суд.

После получение решения суда в котором исковые требования будут удовлетворены. Решение вступает в силу через месяц после вынесения.

4. На основании этого решения суда

Делаем у кадастрового инженера технический план на вновь возникший объект права получаем технический план и с этим техническим планом( на диске, созданный объект: автономный жилой блок)-

Технический план записывается на диск кадастровым инженером

5. С этим диском идем в МФЦ

И подаём заявление о постановке вновь возникшего объекта на кадастровый учет и исключение сведений по предыдущему объекту который утратил свою силу и который нужно исключить из кадастра, Росреестра, и регистрации права на автономный жилой блок.

После того как это сделано в случае необходимости (такая необходимость возникает если нужно прописаться, зарегистрироваться по месту жительства) присваиваем почтовый адрес этому блоку либо дому блокированной застройки.

После того как будет присвоен адрес вновь вносим изменения в Росреестр, кадастр в части указания нового адреса.

6. Вопрос закрыт.

Теперь можно вступать или передать в наследство

Подробнее по телефону 

Консультация бесплатно

Если дом уже построен но не оформлен и возникла необходимость разделить то сначала нужно оформить дом

Источник: https://studiya-prava.ru/uslugi/oformlenie-doma-blokirovannoj-zhiloj-zastrojki/

Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

статьи:

Что такое дом блокированной постройки и его примеры

Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Приведем примеры домов блокированной постройки.

Таковыми могут являться:

1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но – элитного типа.

   В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.

3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
4. Лейнхаус.

   Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.

5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

Особенности домов блокированной постройки

Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
3. У каждого блока свой отдельный вход.
4. В каждом блоке собственные коммуникации.
5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

Блокированная постройка – это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

Для этого нужно:

1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.
2. Оформить межевой план для исходного участка.
3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его – и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

Признание прав собственности на дом блокированной постройки

Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

1. БТИ или службу кадастра.
2. Местную администрацию.
3. Судебные органы.

Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.
3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
6. Неповторимый стиль и дизайн помещений.

   Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.

4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1324-priznanie-doma-blokirovannoj-zastrojkoj-plyusy-minusy-sobstvennost.html

Признание Жилого Дома Блокированной Застройки Новосибирск

В соответствии с п. 5 ст. 14 Закона от 13.07.2021 года №218-ФЗ Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: 6) в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки.

Многоквартирный дом блокированной застройки

В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 28.01.

2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

А это не что иное как квартиры, такое определение дает п.5 » Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

При этом пункт 6 Положения говорит о том, что Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Удк к вопросу о кадастровой оценке жилых блоков в домах блокированной застройки дарья васильевна лысых сибирский государственный университет

В случае, если земельный участок и объект капитального строительства на нем принадлежат разным лицам, то действующий подход оправдан. 8 Объектом исследования авторов настоящей статьи являются жилые блоки.

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, e-mail: [email protected] Рассматриваются подходы к понятию жилого блока в доме блокированной застройки и предлагаются методы совершенствования оценки жилых блоков в домах блокированной застройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Только после вступления в законную силу его можно использовать, но надо помнить что ставить объект на кадастровый учет придется одновременно с регистрацией права.

Для подготовки технического плана, кадастровый инженер производит замеры либо использует технический паспорт помещения.

После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности вы станете счастливым обладателем своей недвижимости.

Разработка моделей кадастрового учета и кадастровой оценки домов блокированной застройки Пархоменко Дарья Васильевна

– исследования в области кадастрового учета объектов капитального строительства представлены работами следующих ученых: Варламова А. А., Галь-ченко С. А., Ильиных А. Л., Максудовой Л. Г., Dalmasso A. (Италия), Magdic I. (Хорватия), Onsrud H. (Норвегия), Pahic D. (Хорватия);

В первом случае за каждые 10 лет разницы между годами постройки сравниваемых объектов применялся понижающий стоимость коэффициент: стоимость объекта-аналога «снижается», поскольку больший физический износ повлиял бы на снижение цены объекта капитального строительства. Во втором случае, напротив, стоимость объекта-аналога «повышается»; – общей площади объекта. В шкале коэффициентов (таблица 20) наблюдается две тенденции: когда применяются понижающие коэффициенты, и когда применяются повышающие коэффициенты.

Удк к вопросу о кадастровой оценке жилых блоков в домах блокированной застройки

2 Одним из главных изменений, введенных новой главой Налогового Кодекса РФ, стало исчисление налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, перечень облагаемого имущества расширился. При этом не все объекты однозначно определены.

В данной работе рассматриваются некоторые вопросы и подходы к кадастровой оценке жилых блоков в домах блокированной застройки (далее ЖБ), которые также не нашли отражения в новых нормах Налогового Кодекса как объекты налогообложения. Для начала определимся с самим понятием жилого блока в домах блокированной застройки.

Для этого обратимся к современному законодательству и рассмотрим два основных документа, определяющих данный вид недвижимости: Градостроительный кодекс РФ (ГсК РФ) 1 и «СП Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП », 2, которые содержат различные определения домов блокированной застройки. Сравнение приведенных определений представлено в табл. 1.

Сравнение понятия дома блокированной застройки в Градостроительном кодексе РФ и СП Таблица 1 Свойства дома блокированной застройки Ст. 49 Абз. 2 ч. 1 СП ГсК РФ Количество этажей не более, чем три. Да Нет 2. Состоит из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен Да Да для проживания одной семьи. 3.

Наличие у блоков общей стены (общих стен) без проемов с соседним блоком или соседними блоками. Да Да 4. Расположенность каждого блока на отдельном земельном участке и наличие выход на территорию общего Да Да пользования. 5.

Блоки не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков, не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, имеют самостоятельные системы вентиляции, имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

Нет Да На наш взгляд, определение дома блокированной застройки в ГсК РФ кодексе более удачное: во-первых, традиционно дома блокированной застройки это дома малоэтажной застройки; во-вторых, как правило, на практике блокированной застройке отдается большее предпочтение в связи с существенной (в сравнении с индивидуальным жилым домом) дешевизной строительства, тогда как самостоятельные системы инженерного благоустройства ЖБ в доме блокированной застройки создают дополнительные затраты. Именно поэтому

Интересное:  Сколько выделяют метров на человека в программе молодая семья

3 изолированные коммуникации (свойство 5 таблицы 1) не всегда характерны для жилого блока. Основным же фактором, отличающим жилой блок от квартиры является наличие выхода на отдельный земельный участок.

Таким образом, ЖБ должен рассматриваться как отдельный вид объекта недвижимости в классификации объектов капитального строительства, так и отдельный вид в перечне объектов налогообложения. Это особенно актуально в рамках проводимой кадастровой оценки объектов капитального строительства.

Ранее неоднократно упоминалось 3, что при массовой оценке объектов жилищного фонда в регионах Российской Федерации ЖБ относились к квартирам в многоквартирных домах или долям в праве на индивидуальный жилой дом. В отдельную классификацию как субъект права они не выделяются.

При покупке жилого дома покупатель обращает внимание на площадь земельного участка под объектом. Следовательно, кадастровая стоимость, которая впоследствии становится налоговой базой (статьи 375, 402 Налогового кодекса РФ 4 ), включает в себя кадастровую стоимость жилого дома (жилого блока) и кадастровую стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также является налоговой базой при исчислении земельного налога (статья 390 Налогового кодекса РФ 4 ). В случае, если земельный участок и жилое здание (или жилой блок) на нем принадлежат одному лицу, то за земельный участок это лицо платит налог несколько раз.

Каждое последующее здание будет дублировать кадастровую стоимость земельного участка. В соответствии со ст. 53 Налогового кодекса 5 каждый налог имеет собственную налоговую базу.

Следовательно, встает проблема неточности в определении кадастровой стоимости, в результате чего она не отвечает запросам общества в необходимости предоставить адекватную информацию об оценке имущества для целей налогообложения. 6 Эта информация имеет особую ценность, М.В.

Мишустин 7 отмечает: «результаты кадастровой оценки входят в область экономических интересов практически всех субъектов имущественного права РФ». В случае, если земельный участок и объект капитального строительства на нем принадлежат разным лицам, то действующий подход оправдан. 8 Объектом исследования авторов настоящей статьи являются жилые блоки.

Способы решения поставленной выше проблемы неточности в определении кадастровой стоимости будут решаться в отношении объектов исследования. Ниже представлено 2 подхода к решению. 1. Рассмотрение ЖБ как единого объекта недвижимого имущества (далее ЕОН), когда земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое, по меньшей мере, в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу» 9. В этом случае оценка ЖБ по кадастровой стоимости приближается к моделированию цены сделки (формула 1). КС ЕОН = КС ЖБ + КС ЗУ, (1) где КС ЕОН кадастровая стоимость единого объекта недвижимости, 146

Интересное:  Как Выплачивается Пособие Малоимущей Семье

Решение суда о признании незаконным отказа администрации Новосибирского района Новосибирской области в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома № 2а-1365

Выдача разрешения на строительство не требуется, в силу п. 17 ст.

51 Градостроительного кодекса РФ, для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Между тем, доказательств того, что находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства представляет собой фундамент для гаража суду не представлено, определять вид объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке не входит ни в полномочия органа, который вправе выдавать разрешение на строительство, ни суда.

https://www.youtube.com/watch?v=xO498Xk17Ew

Таким образом, на земельном участке расположен фундамент под объект капитального строительства, на возведение которого в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не требуется получение разрешения, в связи с чем доводы административного ответчика о строительстве индивидуального жилого дома до получения разрешения на строительство, по мнению административного истца, являются необоснованными.

Решение Кировского районного суда г

Кроме того, Решением Исполнительного комитета Новосибирского городского совета народных депутатов N301 от 18.06.1990г.

предварительно согласовано место расположения индивидуальных жилых домов с полным инженерным обеспечением и учреждениями соцкультбыта с учетом проектируемой и для существующей застройки Новосибирского оловянного комбината на земельном участке площадью до 12 Га в Кировском районе.

Источник: https://urist-piter.ru/dokumenty/priznanie-zhilogo-doma-blokirovannoj-zastrojki-novosibirsk

Как построить и оформить дом блокированной застройки?

Дом блокированной застройки (таун-хаус) – это жилой дом с количеством этажей не более 3-х, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.

Максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки на земельном участке устанавливается Правилами землепользования и застройки каждого муниципального образования, но по закону не может превышать 10.

Дом блокированной застройки – гибридный вид малоэтажных жилых строений – представляет собой расположенные в ряд однотипные жилые дома, блокированные друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, выводящий на собственный земельный участок (палисадник), и, нередко, гараж.

Этот признак отличает дом блокированной застройки от класса многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в подъезд (место общественного использования), а только после – на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома также и тем, что в нём отсутствуют помещения общего пользования, общие конструктивные элементы (кроме стен соседних блоков), общие инженерные сети.

Дом блокированной застройки можно строить на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки.

Проверьте, подходит для этих целей выбранный земельный участок, заказав “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА” на нашем сайте.

Подробнее

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов разрешённого использования земельных участков в населённых пунктах.

По действующему Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540), разрешённому виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3, а в его описании детально указывается, что участки с ВРИ «блокированная жилая застройка» можно использовать для следующих задач:

• размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
• разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
• размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
• обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома тем, что в нём нет помещений общего пользования, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей; каждый его блок расположен на отдельном земельном участке.

До начала строительных работ, Вам необходимо осуществить несколько подготовительных процедур:

2.1. Подготовка проектной документации

Подготовка проектной документации для жилого дома блокированной застройки обязательна.

Проект заказывается собственником (собственниками) земельного участка в проектной организации и готовится ею на основании следующих документов:

• градостроительный план земельного участка;
• результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
• технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

2.2. Учёт строительных норм и правил при проектировании

При проектировании и строительстве жилого дома блокированной застройки необходимо соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительных нормах и правилах, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).

Из всего множеств СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:

• СП 11-111-99- разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства;

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-postroit-i-oformit-dom-blokirovannoy-zastroyki/

Что такое дома блокированной застройки и как ими управлять

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:

• Количество этажей не превышает три.
• Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
• Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
• Отсутствуют помещения общего использования.
• Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
• Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

1. Таунхаус. Такие городские дома имеют некоторые элементы загородных — для каждой квартиры предусмотрен отдельный вход, а перед ним небольшая территория (без заднего двора). Площадь жилого помещения небольшая с вертикальной планировкой, у каждого этажа своя функция.
2. Виолетта — разновидность таунхауса, выполненная в итальянском стиле. На придомовой территории, согласно стандартному плану, располагается терраса, бассейн, веранда, гараж. Классифицируется как элитное жильё.
3. Дуплекс. Блокированный дом на две квартиры с общей глухой стеной и крышей. Как правило, такие постройки имеют два этажа, но владельцами может быть достроен и третий. Дуплекс — характерный вид застройки для Англии XIX века.
4. Лэйнхаус. Имеют увеличенную придомовую территорию, что позволяет разместить на ней гараж. Дома небольшие, застройка образует целый комплекс. Своё начало лэйнхаус берёт из Франции.
5. Квадрохаус. Дом с небольшим участком, четырьмя отдельными входами и гаражами, рассчитанный на 4 семьи. Жилые помещения имеют общую стену, при этом площадь квартир большая. Планировка улучшенная — на первом этаже размещается кухня и технические помещения, спальни на втором. Если по планировке дом трёхэтажный, то на последнем этаже обустраивают комнаты для досуга.
6. Британхаус. Классифицируется как жильё класса премиум. Стиль возведения –традиционный английский, с отделкой терракотовым кирпичом.Используюся только экологически чистые строительные материалы.

Нормативная база

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Признание дома объектом блокированной застройки

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним.

В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями.

Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Как получить разрешение на строительство

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
   • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
   • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Управление объектами блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется.

Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников.

Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

по теме:

Источник: https://lawhelp.center/dom/doma-blokirovannoj-zastrojki.html

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом – ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
2. малоэтажная застройка
3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
4. блокированная жилая застройка
5. передвижное жильё
6. среднеэтажная жилая застройка
7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Действующий Классификатор ВРИ 2021 – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.  

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

• для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
  • дом:
    1. не делится на квартиры
    2. высотой не выше 3 надземных этажей
    3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
    4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» – не более 10
• для разведения:
  • декоративных и плодовых деревьев
  • овощей
  • ягодных культур
• для строительства:
  • гаражей
  • вспомогательныех сооружений
• обустройства:
  • спортивных и детских площадок
  • площадок отдыха

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
2. гаражи
3. сооружения вспомогательного назначения 

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

1. отдельный вход
2. небольшой участок (палисадник)
3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

• выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
• выход из парадной – на территорию (ЗУ)
• участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

• дуплексы
• таунхаусы
• лейнхаусы
• квадрохаусы
• британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

Земельные участки, прилегающие к блокам 

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

• как он распределяется между совмещёнными домами
• какой должна быть его площадь

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ  (пункт 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

• количество этажей  – не более 3
• количество блоков – не более 10
• каждый блок:
  • предназначен для проживания одной семьи
  • имеет общую стену (стены):
    1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
    2. стены – без окон и дверей
  • расположен на отдельном ЗУ
  • имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

1. у каждого блока свой ЗУ
2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию 

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения. 

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

1. формируются из исходного участка:
   • при межевании
   • при определении их границ
2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

• границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
• раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен 
• количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
• размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
  • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»  

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2021).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

• из малоэтажных однотипных зданий
• с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок – жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах: 

№1

• установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
• площадь исходного участка – 20 сот.

максимальное количество блоков – 2 

площадь блочных ЗУ – 10 сот.

№2

• установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
• площадь исходного участка – 16 сот.

максимальное количество блоков – 4

площадь блочного ЗУ – 4 сот.

№3

• установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
• площадь исходного участка – 16 сот.

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

• при минимальном числе блоков (2) получается:
  • площадь блочного ЗУ – 8 сот.
  • несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

 Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

• оно соответствует жилому назначению
• статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под  блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом 
2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером 

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

• построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
• на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013). 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

• объединить участки в один
• подготовить межевой план образованного ЗУ
• поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

Разрешение на строительство

• подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
• удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
• даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

• постановку объекта на кадастровый учёт
• регистрацию права  

Порядок получения разрешения

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. 

Применяются общие правила:

• подготовка собственником:
  • материалов для получения ГПЗУ
  • проектной документации
• получение разрешения
  • на строительство объекта
  • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

1. о границах ЗУ
2. о минимальных отступах от границ
3. о зонах действия публичных сервитутов
4. о разрешённом использовании ЗУ
5. требования:
   • к назначению
   • к параметрам ОКС
   • к размещению ОКС на ЗУ
6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

• локация блокированного жилого дома
• места подъездов и проходов
• границы зон действия:
  • публичных сервитутов
  • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

• с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
• с требованиями нормативных документов:
  • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
  • СП 42.13330.2021 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

  Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12637.htm